Newsletter Bau- und Vergaberecht 43/2023

27.11.2023 | Bau- und Vergaberecht

Bauvertrag mit Grundstückskauf ist zu beurkunden:

Wenn ein Bauvertrag von einem Grundstückskaufvertrag abhängig ist, der Grundstückskaufvertrag aber nicht von dem Bauvertrag, muss der Bauvertrag nicht beurkundet werden. Nur wenn der Bauvertrag mit dem Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet und die Verträge derart voneinander abhängen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen, müssen sie notariell beurkundet werden. Durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch wird der Formverstoß geheilt. Dies gilt dann auch für den nicht beurkundeten und formfreien Bauvertrag (OLG Braunschweig, Urteil vom 16.01.2020 – 8 U 2/17 – Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen BGH Beschluss vom 02.11.2022 – VII ZR 22/20).

Hausverbot kann Abrechnungsverhältnis begründen:

Will der Bauherr nicht mehr die Erfüllung des Vertrages, sondern nur noch wegen Mängeln Schadensersatz, bedarf es keiner Abnahme für die Fälligkeit des Werklohns. Denn das Vertragsverhältnis wandelt sich in ein Abrechnungsverhältnis. Gleiches gilt, wenn die Abnahme ernsthaft und endgültig abgelehnt wird und der Bauherr die Werkleistung nicht abnehmen will. Ob in dem Ausspruch eines Hausverbotes eine solche Erklärung zu erblicken ist, muss im Einzelfall geprüft werden und ist denkbar (OLG Köln, Urteil vom 31.01.2019 – 3 U 125/15 – Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen BGH Beschluss vom 14.12.2022 – VII ZR 37/19).

Unangemessene Benachteiligung durch Übersicherung (Bürgschaft-Sicherungsabtretung):

Im Vertrag ist geregelt, dass der Bauherr als weitere Erfüllungssicherheit neben einer Vertragserfüllungsbürgschaft die dem Unternehmer gegen seine Nachunternehmer zustehenden Ansprüche abtreten muss. Darin muss noch keine unbillige unangemessene Benachteiligung nach §§ 305, 307 BGB liegen (OLG Frankfurt, Urteil vom 24.02.2023 – 21 U 95/21).

Unerlaubte Rechtsberatung des Architekten bei unwirksamer Scontoklausel:

Der Architekt schließt eine Vereinbarung, die ihn dazu verpflichtet, eine von ihm entworfene und der Interessenlage des Bestellers entsprechende Scontoklausel in Verträgen mit bauausführenden Unternehmen zur Verfügung zu stellen. Darin liegt ein Verstoß gegen § 3 des Rechtsdienstleistungsgesetzes. Dadurch ist der Vertrag nach § 134 BGB nichtig. Der Besteller kann einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Architekten geltend machen (BGH, Urteil vom 09.11.2023 – VII ZR 190/22).

Aufklärungspflicht des Architekten bei Vorstrafe (Bestechlichkeit):

Grundlage für einen Anspruch auf eine Bauhandwerkersicherheit hat der Architekt, wenn ein wirksamer Planungsvertrag zustande gekommen ist. Vor Vertragsabschluss muss der Architekt über solche Vorstrafen aufklären, die Anlass zu Befürchtungen geben, dass der Architekt den Vertrag nicht ordnungsgemäß erfüllt oder durch Verletzung von Nebenpflichten Schaden entsteht. Weist der Architekt auf eine solche Vorstrafe nicht hin, täuscht er den Bauherren arglistig, so dass der Bauherr Schadensersatzansprüche hat (Kammergericht, Urteil vom 13.01.2023 – 21 U 74/22 – Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen BGH Beschluss vom 30.08.2023 – VII ZR 31/23).

Vertrauen auf Zertifizierung geschützt:

Die Zertifizierung soll dem öffentlichen Auftraggeber eine aufwändige Ermittlung ersparen. Bezieht sich ein Zertifikat auf das bietende Unternehmen, den benannten Standort oder die Betriebsstätte des Unternehmers, hat die Vergabestelle keinen Anlass, die Eignung des benannten Unternehmens für die zertifizierten Dienstleistungen im Wege der Aufklärung zu hinterfragen (VK Lüneburg, Beschluss vom 01.03.2023 – VgK – 3/2023).

Verschiedene Bewertungsmethoden auswählbar:

Es muss ein wirksamer Wettbewerb durch die Festlegung und Bestimmung der Zuschlagskriterien gewährleistet sein. Der Zuschlag darf nicht willkürlich erteilt werden. Es muss eine wirksame Überprüfung möglich sein, ob und inwieweit die Zuschlagskriterien durch die Angebote erfüllt worden sind.

Wenn die Angebote nicht nur nach dem Preis und/oder den Kosten zu bewerten sind, kann die Vergabestelle verschiedene Bewertungsmethoden für die Ermittlung des besten Preis-Leistung-Verhältnisses bzw. Kosten-Leistungsverhältnis heranziehen, um das wirtschaftlichste Angebot ausfindig zu machen. Es wird keine bestimmte Methode vorgeschrieben. Insoweit hat die Vergabestelle einen Beurteilungsspielraum. Das System muss in sich widerspruchsfrei sein und rechnerisch richtig umgesetzt werden (VK Lüneburg, Beschluss vom 05.09.2023 – VgK – 20/2023).